北京日报客户端 | 记者 孙莹
在北京房产限购的政策背景下，不少人为了规避限购、申请贷款等原因借名买房。记者近日在采访中了解到，虽然司法实践中，对于不违反公序良俗的借名买房合同予以认可，但借名买房不被认定的情况仍不在少数。借名买房面临事实难以认定、合同被判无效、房子无法过户等重重风险。
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借名买房大多为了规避限购
陈女士的丈夫秦先生因突发心脏病经抢救无效去世。在整理丈夫遗物时，陈女士偶然发现，丈夫生前曾多次给他的亲姐姐秦女士汇款， 180万、230万、10万、20万……几笔大额转账总共超过400万。
陈女士心生疑窦，接着又查询了秦先生手机中的微信聊天记录，这才得知，丈夫早在2013年曾委托一直在北京打拼的姐姐在京买房。
丈夫委托姐姐买房为何瞒着自己？陈女士已经无从追问。但丈夫去世后，大姑姐秦女士却从未说出受托买房之事，让陈女士越想越来气：“要是没有看到银行转账记录和聊天记录，她岂不是要将房子据为己有？”
陈女士找秦女士直接挑明，到底是还钱还是给房？秦女士解释说，因为弟弟没有在京购房资格，为了儿子长大成年后来北京发展有个安身之处，便让她帮忙买了这套房子。按照弟弟的要求，等侄子25岁的时候，她会把房子交还给侄子。
眼看着大姑姐既不想还钱，也不肯即刻还房子，陈女士只好打官司解决。
对于这套房子的门牌号码、户型面积等情况，陈女士一概不知，想要房子都缺乏基本的证据。再加上她与儿子不在北京生活，并不需要这套房子，也没有购房资格，权衡利弊之后，陈女士放弃了要房的打算，向北京市西城区人民法院提起诉讼，只要求大姑姐返还购房款400余万元。
此案的承办人西城法院民三庭陆俊芳法官已经不是第一次审理借名买房纠纷了。她告诉记者，在北京房产限购的政策背景下，借名买房的事并不少见，大多是因为没有购房资格规避限购政策的，还有借用他人资格购买经适房、限价房的，为了贷款而借名买房的等等。
借名双方大多是亲属或关系要好的朋友，这让借名一方建立起信任的基础。然而，当房价飙升或出现家庭变故时，这种信任关系又显得十分脆弱，出名人反悔不认账的事时有发生。
在另一起借名买房典型案例中，纠纷双方是亲得不能再亲的母子、兄弟。
刘先生一家几年前获得了购买北京限价商品房的资格。面对80多万元的购房款，刘先生很是纠结，一下子拿出这么多钱实在有些吃力，可这个便宜买房的机会又怎能放弃？
全家人经过商量后决定共同出资购房。刘先生的母亲和弟弟各出一半房款，借刘先生一家的资格购买限价房，等房子具备上市交易条件后，再变更登记为三人共有。
三人为此还专门签订了一份共同出资购房协议，以保障各方利益。过户前的溢价收益归出钱的刘先生的母亲和弟弟所有。如果日后刘先生违约不配合过户，除了要退还全部房屋购置费用，还要支付房屋升值的差价以及相应利息。
等到这套限价房终于满足上市交易条件了，刘先生夫妇却没有按照当初订立的协议办理过户手续。去年，母亲和弟弟一纸诉状将刘先生一家告上法院，要求他们退还购房款、税费、装修款等共计90余万元，并支付400万元房屋升值损失。
借名买房存在重重风险
对于借名买房行为，借名合同本身如果不存在合同无效的情形，借名人要求出名人办理房屋过户登记是可以获得法律支持的。
但是，记者查阅了北京法院近两年审理的数十起借名买房案件的公开判决后发现，借名买房不被认定、合同被判无效、房子无法过户等情况仍不在少数。
风险一：
证据不足 借名买房难以认定
借名买房事实能否被确认是借名人要面临的第一关。
陆俊芳法官告诉记者，法院审理此类纠纷首先看当事人之间有无书面协议。如果没有书面协议，就要看当事人能否提供其它证据证明双方之间存确实存在关于借名买房的口头或其它形式的约定。比如短信或微信聊天记录、电子邮件、录音、录像、转账记录等等，才能确认借名买房关系。
前文中提到的两个案例，法院都认定了借名人与出名人存在借名买房关系。原因很简单——证据充分。
陈女士的丈夫委托姐姐买房的过程和出资情况都清楚地记录在二人的微信聊天记录、转账流水明细、电话录音中。而刘先生母子三人更是签下了协议，白纸黑字。
但是，在记者查阅到的案件中，能像刘先生母子这样签订协议的很少。由于借名买房双方多为亲属、朋友关系，大多是口头约定。真到出现纠纷了，常常会陷入口说无凭的被动局面。
在另一起典型案例中，没有在京购房资格的父亲花了上千万，以儿子的名义买了一套房产，父亲再婚后，要求儿子将房产过户给他被拒绝，双方对簿公堂。
父亲提交的转账记录能够清楚地证明，儿子一分钱没花，全是父亲出资，连房屋出租的租金也给了父亲。但根据相关规定，如果只能证明出资事实，却不能证明双方存在借名买房的约定，出资人想要回房产，法院是不会支持的。
这父子俩既没有书面协议，也没有其它证据证明存在口头约定，父亲因为没能拿出二人达成过借名买房合意的充分证据，最终输了官司，没能要回房子。
无法证明存在借名买房关系，是借名买房纠纷中借名人败诉最常见的原因。
风险二：
损害公共利益 过户请求不能支持
证明了借名买房的事实，就一定能要回房子吗？也没那么简单！
陆俊芳法官介绍说，多数情况下，借名买房是为了规避有关房屋限购政策。比如，借名人不具备购买经济适用房、限价房等保障性住房的资格，或按照当地限购政策不具备买房资格，通过借名的形式来规避政策。这类合同破坏了公平和诚信，损害了社会公共利益和社会秩序，会因违反公序良俗而无效。借名人如果要求确认自己对房产的所有权或者要求将房屋过户到自己名下，法院都不会支持。
就拿陈女士来说，她没有北京购房资格，即便想追回丈夫委托购买的房子也不可能获得支持。只能要求退还购房款，最终也得到了法院的支持。
而刘先生母子借名买限价房一案中，虽然根据协议和出资情况等确认了三人存在借名买房关系，但法院认定，限价商品住房属于国家政策性保障住房，借名买房损害了社会公共利益，双方签订的借名约定无效。
80多万买的限价房，如今市场价已经涨到480万元，借名买房协议被判无效，当初支付的购房款和400万元的升值损失又该怎么算呢？
陆俊芳法官介绍说，根据法律规定，借名买房合同被判无效后，借名人可以要求返还购房出资、装修费用等，还可以主张赔偿损失等。损失则要根据双方的过错等因素具体确定如何分担。
法院最终判决刘先生返还母亲和弟弟为购置房屋所支付房款、税费等。另外，鉴于母子三人对于无效协议的订立都有过错，法院综合考虑双方的过错情况等，从诚实信用、公平原则的角度出发，判决刘先生向母亲和弟弟支付房屋增值损失260万元。
“例外的情况是，区别于保障房，对于一般商品房，如果借名人在签订合同时没有购房资格，但此后又具备了购房资格，也就消除了合同无效的事由。”陆俊芳法官举例说：“比如借名人原本名下已有两套房，没有再购房资格，借名又购置一套房产后，将自己名下一套房产出售，又获得了购房资格，这时候要求过户借名买的房产，是可以获得支持的。”
风险三：
房产不受控制 被出售抵押难追回
借名买房的第三个风险是，房子登记在他人名下，根据我国的不动产登记制度，房产的处置就不受借名人的控制了。
陆俊芳法官提醒说，如果出名人存在法律纠纷或生效裁判确定的债务，登记在其名下的房屋就可能存在被法院查封或执行的风险。借名人即使以实际权利人的身份提出异议，诉讼风险也比较大。
另外，如果出名人擅自将房产出售或抵押，借名人是无权向正常购买房产的善意第三人要求返还房屋或排除抵押权的。
陆俊芳法官审理的另一起借名买房纠纷中，当事人因为没有购房资格，借用他人之名买了一栋别墅。哪承想，对方擅自将别墅拿去抵押借款。
借名人提起诉讼后，法院判令出名人返还购房款，并赔偿装修费等部分损失。但是，由于出名人债务太多，名下又只有这一套别墅可供执行，拍卖了也不够分。最终，借名人也没能全部追回损失。
风险四：
名下存在房产 再购房受影响
以上都是出资人面临的风险，对于出名人来讲，其实也会承担一定的风险。
陆俊芳法官说，一旦名下登记有不动产，今后在申请保障性住房时资格肯定会受限。即使是购买普通商品房，在首付金额及贷款政策方面也会受到一定影响。
法官提示：
陆俊芳法官希望公众能真正了解借名买房的风险和后果，不要抱有侥幸心理。尤其是保障性住房，借名买房通常会被认定无效。即使借名人与出名人之间没有纠纷，但其他因此而丧失购房资格的人也有权对资格提出质疑。
另外，即便不涉及限购资格问题，将自己出资购买的不动产登记在他人名下的隐患太大，希望公众从保障财产安全，维护自身利益的角度谨慎而行，以免得不偿失。
